A aquisição de um imóvel requer muita cautela e envolve algumas burocracias muitas vezes desconhecidas pelo comprador. Por isso elencamos 4 cuidados básicos que são indispensáveis durante a aquisição do imóvel a seguir:
Idoneidade do Proprietário/Vendedor
Primeiro ponto a ser verificado é a idoneidade do(s) proprietário(s) e vendedor(es): O vendedor é o real proprietário do imóvel? É necessário verificar o(s) documento(s) de propriedade do imóvel, seja escritura pública de posse, a matrícula do imóvel ou contrato(s) de compra e venda anterior(es) e se de fato o imóvel é de quem almeja vendê-lo. Existem diversas fraudes atualmente praticadas contra pessoas de boa-fé e por isso este cuidado é essencial.
Uma vez verificado que o(s) vendedor(es) é de fato o(s) proprietário(s) do imóvel é importante buscar pelas certidões negativas de débitos tributários e de protestos em nome de todo(s) o(s) proprietário(s) do imóvel, bem como de consultar pela existência de processos judiciais. De posse destas informações é possível avaliar o risco da aquisição imobiliária e garantir que o bem imóvel objeto da venda não será tomado por dívidas do(s) vendedor(es).
Também é preciso verificar o estado civil do(s) vendedor(es), caso seja casado é imprescindível verificar o regime de bens no casamento para averiguar a necessidade da assinatura do cônjuge anuindo com a venda e resguarda-se de uma possível anulação da venda no futuro. No caso do vendedor ser solteiro, é recomendável solicitar uma declaração de inexistência de união estável assinada pelo mesmo.
Histórico do Imóvel
Segundo ponto a ser averiguado, o histórico do imóvel: É necessário solicitar a matrícula atualizada do imóvel para averiguar se existe ou já existiu alguma constrição (gravame) sobre o bem imóvel, por exemplo uma penhora, hipoteca, indisponibilidade, o motivo da constrição e se a mesma já foi retirada do imóvel quando do ato da venda.
Se há edificação no terreno é preciso verificar, a edificação está averbada na matrícula? Se não, a construção possui habite-se ? Há projeto aprovado na Prefeitura? ART do imóvel? Essas questões sobre a regularidade do imóvel são essenciais para evitar dor de cabeça futura visto que o responsável pela regularização será o novo proprietário e quando inexistem tais documentos o processo se torna mais moroso e custoso.
Ainda é importante verificar também o histórico de transações imobiliárias, transações entre familiares, por exemplo faltando anuência de quem era devido na época, podem implicar em reclamação de herança e anulação da compra e venda.
Contrato de Compra e Venda
Terceiro ponto de atenção, um bom contrato de compra e venda: Um contrato de compra e venda bem elaborado é essencial para a segurança jurídica na compra do imóvel. Muitas vezes há pressa para a assinatura do contrato e não há tempo hábil para a averiguação das informações necessárias referente ao imóvel e ao(s) vendedor(es). Por isso é recomendável que, havendo pressa, exista um pagamento inicial de entrada (sinal) e a concessão de prazo para a conferência de todas as minúcias necessárias.
Sugere-se, também, que existam cláusulas resolutivas previstas no contrato de compra e venda. Por exemplo, no caso de haver dívida de IPTU, que é uma dívida que acompanha o imóvel, ou seja, que passará a ser de responsabilidade do novo proprietário do bem (comprador), é possível dispor que a compra e venda será extinta caso o vendedor não efetue a quitação dos débitos ou que os débitos de IPTU serão abatidos do valor ajustado para a compra do imóvel para a quitação da dívida.
Registro/Averbação na Matrícula do Imóvel
Quarto ponto, e mais importante, o registro/averbação na matrícula do imóvel: Esta etapa é indispensável, é dela que surge o ditado de "quem não registra não é dono!". Muito mais importante do que a assinatura do contrato de compra e venda é a efetiva transferência do imóvel ao novo proprietário através do registro/averbação na matrícula do imóvel. Sem o registro da transferência do bem imóvel na respectiva matrícula, aos olhos de terceiros, o imóvel ainda será de propriedade do vendedor e poderá inclusive ser tomado em execução judicial por dívidas do mesmo. Destaca-se ainda que, caso não haja a transferência, o novo proprietário não conseguirá vender, doar ou permutar o imóvel caso seja do seu interesse.
Sabemos que é muita informação e são muitos detalhes a serem conferidos, por isso para quem busca obter segurança jurídica na transação imobiliária que pretende fazer é recomendável que busque por um profissional qualificado para que faça a análise de risco da transação imobiliária.
Caso tenha alguma dúvida ou necessite de uma análise de risco da transação imobiliária, entre em contato conosco!
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