ITBI cobrado a mais: dá para contestar e pagar menos?

Se você acabou de comprar um imóvel, provavelmente levou um susto ao ver o valor do ITBI. E existe uma chance real de esse valor estar errado, para mais. Em muitos casos, a prefeitura calcula o imposto sobre um valor mais alto do que o preço que você realmente pagou, ou cobra antes da hora certa. As duas situações podem ser contestadas, e quem já pagou a mais pode ter direito a receber a diferença de volta.

Neste texto você vai entender, em linguagem simples, o que é o ITBI, quando ele é de fato devido, os dois erros de cobrança mais comuns e o que você pode fazer para pagar só o que é justo.

O que é o ITBI e quando ele é realmente devido

O ITBI é o imposto que o município cobra quando um imóvel muda de dono por compra e venda. Quem paga é, em regra, o comprador, e o valor costuma ficar em torno de 2% a 3% do preço do imóvel, dependendo da cidade.

Um ponto que confunde muita gente: o imposto não nasce quando você assina o contrato ou a promessa de compra e venda. Ele só passa a ser devido quando a propriedade é de fato transferida para o seu nome, e isso acontece com o registro da escritura no cartório de registro de imóveis. Enquanto o imóvel não está registrado no seu nome, a transferência ainda não se completou aos olhos da lei. Esse detalhe importa porque é justamente ali que mora um dos erros de cobrança mais frequentes.

Se você recebeu um imóvel por outro caminho que não a compra, herança ou doação, por exemplo,, o imposto pode ser outro (o ITCMD, estadual). Explicamos essa diferença com calma neste artigo: Recebi um imóvel, e agora? Devo pagar ITBI ou ITCMD?.

Os dois erros de cobrança mais comuns

Na prática, a maior parte das cobranças abusivas de ITBI se encaixa em uma destas duas situações.

1. Cobraram o imposto sobre um valor maior que o da compra

Esse é o erro campeão. A base de cálculo do ITBI, ou seja, o valor sobre o qual o imposto incide, deve ser o valor real do imóvel na negociação, aquele preço que você e o vendedor combinaram em condições normais de mercado.

O problema é que muitas prefeituras têm uma tabela própria, o "valor de referência", e insistem em usar esse número quando ele é maior do que o preço da compra. Resultado: você paga imposto sobre um valor que não corresponde ao que realmente desembolsou.

A orientação dos tribunais é clara. O valor que você declarou como preço da compra é presumido correto. A prefeitura não pode simplesmente trocá-lo por uma tabela criada por ela mesma, nem amarrar o cálculo do ITBI ao valor que usa para cobrar o IPTU, são coisas diferentes. Se o município achar que o preço declarado está muito abaixo do mercado, até pode questionar, mas precisa abrir um procedimento formal, com direito de você se defender, e não arbitrar um valor por conta própria.

Traduzindo para o seu dia a dia: se cobraram ITBI sobre um valor maior do que o que você pagou pelo imóvel, há uma boa possibilidade de contestar e reduzir o imposto.

2. Exigiram o pagamento antes da hora

O segundo erro comum é a prefeitura exigir o ITBI logo na assinatura do contrato ou da promessa, antes de o imóvel ser registrado no seu nome. Como vimos, o imposto só é devido com a transferência efetiva da propriedade, que se dá no registro em cartório. Se a cobrança chega antes desse momento, pode ser que ela ainda nem seja exigível.

Na prática, muitos cartórios só fazem a escritura com a guia de ITBI já paga, e é aí que o comprador acaba pagando adiantado. Pagar para dar andamento ao negócio não tem problema, mas vale saber que a exigência antecipada, em si, é discutível. Se o negócio não se concretizar, você não deveria arcar com um imposto sobre uma transferência que nunca aconteceu.

Está com uma cobrança de ITBI que parece alta ou fora de hora? Antes de pagar sem questionar, vale uma análise. O escritório Hermanns Del Mattos, em Florianópolis/SC, atende clientes em todo o Brasil de forma online e pode avaliar o seu caso. Fale com a gente pelo WhatsApp e descubra se há espaço para pagar menos.

Como contestar o ITBI cobrado a mais

Existem dois caminhos principais, e eles não se excluem: muitas vezes vale começar pelo mais simples.

Primeiro caminho: contestar na própria prefeitura

O primeiro passo costuma ser dentro da própria prefeitura. Você apresenta um pedido de revisão da cobrança, demonstrando o valor real da compra, com o contrato, a escritura e os comprovantes de pagamento, e pede que o imposto seja recalculado sobre esse valor.

É um caminho mais rápido e sem custo de processo. Em muitos municípios há um setor específico para esse tipo de reclamação. Nem sempre a prefeitura acata de primeira, mas fica o registro de que você não concordou com o valor.

Segundo caminho: levar o caso à Justiça

Se a prefeitura não corrige o valor, o caminho é buscar a Justiça. Ali, é possível pedir que o imposto seja calculado sobre o valor correto e, quando cabível, que a cobrança antecipada seja afastada.

É o momento em que contar com um advogado faz diferença, porque cada cidade tem suas particularidades e a forma de apresentar o pedido influencia no resultado. Nenhum caso tem resultado garantido, mas quando a cobrança está claramente acima do valor da compra, a possibilidade de reduzir o imposto é concreta. Veja como podemos ajudar na nossa página de serviços.

Já paguei a mais. Dá para pedir o dinheiro de volta?

Sim, e essa é uma dúvida muito comum. Quem já pagou o ITBI sobre um valor inflado não fica sem saída só porque a guia já foi quitada. Existe a possibilidade de pedir a restituição da diferença, receber de volta o que foi pago a mais em relação ao valor correto,, primeiro na prefeitura e, se necessário, na Justiça.

Importante: há um prazo para pedir de volta. Em regra, quem pagou tem alguns anos para reclamar a diferença, mas esse prazo corre, e quanto antes você agir, melhor. Mesmo que o pagamento já tenha sido feito, vale revisar se o valor cobrado estava certo.

E aqui em Santa Catarina?

Não é um problema distante. Aqui mesmo em Santa Catarina, a Justiça já reconheceu como indevida uma cobrança de ITBI em que a prefeitura havia alterado a base de cálculo do imposto, num caso de imóvel em Itajaí. É mais um exemplo de que o comprador não precisa aceitar em silêncio um cálculo feito por cima do valor real da compra.

Se você comprou um imóvel em Florianópolis, na Grande Florianópolis ou em qualquer cidade do estado, ou em qualquer lugar do Brasil, já que atendemos online, e sentiu que o ITBI veio salgado, esse é um bom motivo para revisar a conta.

Vale lembrar que, além do ITBI na compra, quem vende um imóvel pode ter outra questão fiscal para resolver: o imposto sobre o lucro da venda. Falamos disso em Ganho de capital em imóvel herdado: como funciona o imposto na venda.

Perguntas frequentes

A prefeitura pode cobrar o ITBI pela tabela dela, mesmo que eu tenha pago menos pelo imóvel? Em regra, não. O imposto deve incidir sobre o valor real da negociação, e o preço que você declarou é presumido verdadeiro. A prefeitura não pode simplesmente substituí-lo por uma tabela de referência criada por ela. Se quiser contestar o preço declarado, ela precisa abrir um procedimento formal, com direito de defesa.

Comprei um imóvel abaixo do valor de mercado porque era um bom negócio. Pago ITBI sobre quanto? Sobre o valor que você efetivamente pagou, desde que seja uma negociação real e comprovável. Um bom negócio não obriga você a pagar imposto sobre um valor "de tabela" mais alto.

Preciso pagar o ITBI antes de registrar o imóvel? O imposto só é realmente devido com a transferência da propriedade, que ocorre no registro em cartório. Na prática, o cartório costuma exigir a guia paga para fazer a escritura, então muita gente paga antes. Mas a exigência antecipada é discutível, especialmente se o negócio ainda não se concretizou.

Já paguei o ITBI mais alto. Ainda dá para reaver a diferença? Sim, há a possibilidade de pedir a restituição do valor pago a mais, primeiro na prefeitura e, se preciso, na Justiça. Existe um prazo para isso, por isso é importante não deixar para depois.

Vale a pena contratar um advogado para uma diferença de ITBI? Depende do valor envolvido, mas em imóveis mais caros a diferença cobrada a mais pode ser alta. Uma análise inicial ajuda a entender se compensa contestar e qual o melhor caminho para o seu caso.

Não pague mais do que o justo

O ITBI faz parte do custo de comprar um imóvel, mas isso não significa aceitar qualquer valor que apareça na guia. Se a cobrança veio sobre um preço maior do que o da compra, ou antes de o imóvel estar no seu nome, existe caminho para contestar, e, se você já pagou, para tentar recuperar a diferença.

O escritório Hermanns Del Mattos Advocacia fica em Florianópolis/SC e atende clientes em todo o Brasil de forma online. Se você quer entender se está pagando ITBI a mais, entre em contato pelo nosso WhatsApp e agende uma análise do seu caso. Quanto antes você olhar essa conta, mais opções você tem em mãos.