Recebi um Imóvel e Agora? Devo Pagar ITBI ou ITCMD?
- Bianca Escarban Hermanns
- 29 de jul. de 2021
- 6 min de leitura
Atualizado em junho de 2026
Receber um imóvel, seja por compra, herança ou doação, gera uma obrigação tributária que muita gente descobre tarde demais: o imposto de transmissão. O erro mais comum é não saber qual imposto pagar, o que pode resultar em cálculo errado, pagamento a maior ou, pior, autuação fiscal.
A resposta curta: depende de como o imóvel foi transferido. Se você pagou por ele, é ITBI. Se recebeu de graça, herança ou doação, é ITCMD. Mas os detalhes importam, e é aà que a maioria erra.
O Que São ITBI e ITCMD
ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Incide sobre transferências onerosas, quando há contraprestação financeira, como na compra e venda, permuta ou dação em pagamento.
ITCMD é o Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e Doação. Incide sobre transferências gratuitas, quando o imóvel é transmitido sem pagamento, como em herança ou doação.
A distinção parece simples, mas há situações que geram dúvida: o que acontece quando os pais "vendem" o imóvel ao filho por um valor simbólico? E quando o imóvel é transferido em inventário extrajudicial? Abordamos esses casos abaixo.
ITBI: O Imposto da Compra e Venda
Quem paga
O comprador, via de regra. As partes podem pactuar de forma diferente em contrato, mas perante o fisco municipal a responsabilidade é do adquirente.
Para quem paga
O ITBI é um tributo municipal, é recolhido para a prefeitura do municÃpio onde o imóvel está localizado. Cada municÃpio tem sua própria legislação e alÃquota.
AlÃquota
Varia entre 2% e 4% na maioria dos municÃpios brasileiros. Em Florianópolis, a alÃquota é de 2% sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação, o que for maior.
Base de cálculo: o que é valor venal?
Valor venal é a avaliação do imóvel feita pelo poder público para fins de tributação. Ele consta no carnê do IPTU ou pode ser consultado junto à Prefeitura pelo número da inscrição imobiliária.
Importante: o valor venal costuma ser inferior ao valor de mercado. Se a transação ocorrer por um valor superior ao venal, o ITBI incide sobre o valor da transação.
Exemplo prático
Imóvel comprado por R$ 500.000 em Florianópolis:
R$ 500.000 × 2% = R$ 10.000 de ITBI
Quando o ITBI não é devido
A Constituição Federal prevê imunidade do ITBI em alguns casos, como na integralização de imóvel ao capital social de uma empresa (com exceções). Se você está pensando em usar um imóvel para abrir ou capitalizar uma pessoa jurÃdica, vale consultar um advogado antes, essa operação tem regras especÃficas e o benefÃcio pode ser afastado dependendo da atividade da empresa.
ITCMD: O Imposto da Herança e da Doação
Quem paga
Na herança, o herdeiro ou legatário. Na doação, o donatário (quem recebe). Em alguns estados, o doador pode ser responsável solidário.
Para quem paga
O ITCMD é um tributo estadual, é recolhido para o estado onde o imóvel está localizado (para bens imóveis) ou onde o doador tem domicÃlio (para bens móveis e direitos).
AlÃquota
Varia entre 1% e 8%Â conforme o estado. Muitos estados adotam alÃquotas progressivas, quanto maior o valor do bem, maior a alÃquota.
Em Santa Catarina: a alÃquota é progressiva, variando de 1% a 7% conforme o valor transmitido:
Faixa do valor do bem | AlÃquota |
Até R$ 20.000 | 1% |
De R$ 20.000,01 a R$ 50.000 | 3% |
De R$ 50.000,01 a R$ 150.000 | 5% |
Acima de R$ 150.000 | 7% |
A progressividade é aplicada por faixas, cada alÃquota incide apenas sobre a parcela do valor que corresponde à sua faixa, não sobre o total.
Tabela de ITCMD por estado (principais)
Estado | AlÃquota | Progressiva? |
Santa Catarina | 1% a 7% | Sim |
São Paulo | 4% | Não |
Rio de Janeiro | 4% a 8% | Sim |
Minas Gerais | 5% | Não |
Rio Grande do Sul | 3% a 6% | Sim |
Paraná | 4% | Não |
AlÃquotas sujeitas a alteração por legislação estadual. Sempre confirme a alÃquota vigente no estado do imóvel antes de calcular.
Exemplo prático
Imóvel herdado com valor venal de R$ 500.000 em Santa Catarina:
Faixa | Valor na faixa | AlÃquota | Imposto |
Até R$ 20.000 | R$ 20.000 | 1% | R$ 200 |
R$ 20.000,01 a R$ 50.000 | R$ 30.000 | 3% | R$ 900 |
R$ 50.000,01 a R$ 150.000 | R$ 100.000 | 5% | R$ 5.000 |
Acima de R$ 150.000 | R$ 350.000 | 7% | R$ 24.500 |
Total | R$ 500.000 | R$ 30.600 |
Quadro Comparativo
ITBI | ITCMD | |
Tipo de transmissão | Onerosa (compra, permuta, dação) | Gratuita (herança, doação) |
Tributo | Municipal | Estadual |
AlÃquota média | 2% a 4% | 1% a 8% |
AlÃquota em SC | 2% (Florianópolis) | 1% a 7% (progressivo) |
Quem paga | Comprador | Herdeiro /Donatário |
Quando recolher | Antes do registro em cartório | Antes da escritura ou formal de partilha |
Casos que Geram Dúvida
"Vendi" o imóvel ao meu filho por R$ 1
Essa operação pode ser recaracterizada pela Receita Estadual como doação disfarçada, com cobrança do ITCMD sobre o valor real do imóvel, mais multa e juros. O preço simbólico não afasta o tributo se não houver contraprestação real.
Imóvel em inventário
A transmissão do imóvel para os herdeiros no inventário sujeita-se ao ITCMD. O tributo deve ser recolhido antes da lavratura da escritura pública de inventário (extrajudicial) ou do formal de partilha (judicial). Em Santa Catarina, o atraso no recolhimento gera multa de 20% mais SELIC.
Doação com reserva de usufruto
Quando os pais doam o imóvel ao filho mas mantêm o usufruto (direito de usar e fruir), o ITCMD incide sobre a nua-propriedade no momento da doação, o que reduz a base de cálculo, já que o usufruto tem valor econômico próprio (geralmente atribuÃda em 50% do valor de mercado do imóvel).
Com a morte do usufrutuário e a extinção do usufruto, a Fazenda de Santa Catarina cobra o ITCMD sobre a parcela remanescente (o valor do usufruto que não foi tributado na doação), com base no Decreto nº 2.884/2004. Na prática, o imposto é parcelado em dois momentos: parte na doação, parte no falecimento.
Há, contudo, uma tese jurÃdica relevante: parte da jurisprudência, incluindo decisões do TJSC, entende que a extinção do usufruto por morte é mera consolidação da propriedade plena, sem novo fato gerador, razão pela qual o ITCMD não seria devido nesse momento. Quem pretende contestar a cobrança tem fundamento para tanto, mas precisa estar preparado para o litÃgio com o Fisco estadual.
Permuta de imóveis
O STJ consolidou que o ITBI incide na permuta, a troca é transmissão onerosa mesmo sem dinheiro envolvido. Cada parte paga ITBI sobre o imóvel que recebeu, calculado sobre o valor venal do bem. Se houver torna (pagamento de diferença em dinheiro), ela integra a base de cálculo de quem a recebeu.
Como Calcular o Imposto Devido
O cálculo básico é simples:
Imposto = Valor venal do imóvel × AlÃquota
Mas atenção a dois pontos que alteram o resultado:
Base de cálculo correta: use o valor venal atualizado, não o valor histórico do carnê de IPTU. Em transmissões onerosas acima do valor venal, use o valor da transação.
AlÃquota correta: consulte a legislação municipal (para ITBI) ou estadual (para ITCMD) vigente na data da transmissão.
Para imóveis de alto valor ou situações com múltiplos herdeiros e bens, a apuração pode ser mais complexa. Um erro no cálculo pode gerar cobrança retroativa com juros e multa.
Perguntas Frequentes
Posso pagar ITBI parcelado? Depende do municÃpio. Em Florianópolis, o ITBI não admite parcelamento, deve ser pago à vista antes do registro. Verifique com a prefeitura do municÃpio onde o imóvel está.
O ITCMD tem isenção? Sim, em muitos estados há isenções para transmissões de baixo valor ou para determinados tipos de herdeiros. Em Santa Catarina, a legislação prevê isenções especÃficas que devem ser verificadas caso a caso.
O cartório exige comprovante de pagamento? Sim. Tanto o ITBI quanto o ITCMD precisam ser recolhidos e comprovados antes da lavratura da escritura ou do registro da transmissão no Cartório de Registro de Imóveis.
Existe prazo para pagar depois da transmissão? Não exatamente, o tributo é condição para o próprio registro. Mas em caso de inventário, o atraso gera multa progressiva. Quanto antes regularizar, menor o custo.
Conclusão
A regra principal é simples: imóvel recebido de graça (herança ou doação) paga ITCMD; imóvel comprado paga ITBI. Mas os detalhes, alÃquota correta, base de cálculo, isenções e situações hÃbridas, podem fazer diferença de dezenas de milhares de reais.
Se você está prestes a receber ou transferir um imóvel e quer ter certeza sobre qual tributo pagar, quanto deve e como calcular corretamente, entre em contato.