Base de cálculo do ITBI: como saber se a prefeitura cobrou a mais

Bianca Escarban Hermanns
3 de fev.
7 min de leitura

Atualizado: há 9 horas

Se você acabou de comprar um imóvel, talvez tenha levado um susto com o valor do ITBI. E existe uma chance real de esse valor estar errado, para mais.

O imposto deve incidir sobre o valor da transação, aquele que você e o vendedor efetivamente negociaram. Não sobre a tabela de referência da prefeitura, nem sobre o valor venal usado no IPTU. Foi o que o Superior Tribunal de Justiça definiu em recurso repetitivo, e é por isso que boa parte das cobranças municipais em vigor não se sustenta. Quem pagou a mais nos últimos cinco anos pode pedir a diferença de volta.

Abaixo estão como o imposto é calculado, o que o STJ decidiu, os dois erros de cobrança mais frequentes e o passo a passo para contestar.

O que é o ITBI e quando ele é devido

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por transmissão onerosa, compra e venda, permuta e situações equivalentes. Quem paga, em regra, é o comprador, e a alíquota costuma ficar entre 2% e 3% conforme a cidade.

Os cartórios exigem a prova do pagamento para permitir o registro da transferência, e é aí que a dúvida costuma aparecer.

Um ponto que confunde muita gente: o imposto não nasce quando você assina o contrato ou a promessa de compra e venda. A propriedade de imóvel se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis, enquanto o bem não está registrado no seu nome, a transmissão ainda não se completou. Esse detalhe importa porque é justamente ali que mora um dos erros de cobrança mais frequentes.

Se você recebeu o imóvel por outro caminho que não a compra, herança ou doação, o imposto pode ser outro, o ITCMD, que é estadual. Explicamos a diferença em Recebi um imóvel, e agora? Devo pagar ITBI ou ITCMD?.

Como o ITBI é calculado

A conta é a aplicação de um percentual, fixado em lei do município onde o imóvel está localizado, sobre uma base de cálculo:

ITBI = base de cálculo × alíquota

Num imóvel negociado por R$ 600 mil, com alíquota de 2%, o imposto seria de R$ 12 mil. A base de cálculo, nos termos do Código Tributário Nacional, é o valor venal do bem ou direito transmitido, e é sobre o significado de "valor venal" que a discussão sempre girou.

O lançamento pode se dar de duas formas, conforme a lei de cada município:

Por declaração, quando a norma municipal exige exame prévio das informações do contribuinte pela Administração para constituir o crédito. Aqui há requerimento direto à Prefeitura, por processo administrativo, que analisa os documentos e as informações antes de apurar o imposto.

Por homologação, quando a legislação municipal atribui ao contribuinte calcular o valor e recolher antecipadamente, sem exame prévio do ente tributante.

Em qualquer das duas, o problema aparece do mesmo jeito: ao calcular ou ao fiscalizar, a Prefeitura por vezes adota um valor de referência baseado em mera estimativa, arbitra um valor sobre o qual aplica o percentual. Isso contraria o art. 148 do CTN, que só admite o arbitramento quando a declaração do contribuinte for omissa ou não merecer fé, e sempre mediante processo regular.

O que o STJ decidiu (Tema 1113)

No julgamento do REsp 1.937.821/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, a Primeira Seção do STJ definiu que o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado. Por isso o fisco municipal não pode lançar o ITBI de ofício com base em planta genérica de valores.

A discordância do município quanto ao valor declarado depende de processo administrativo que apure o efetivo valor de mercado, assegurado o contraditório para que o contribuinte apresente as peculiaridades que amparam o preço praticado. Fica descartada a cobrança de ofício de qualquer diferença.

As três teses fixadas:

a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Por ter sido proferida sob a sistemática dos repetitivos, a decisão deve ser observada pelos tribunais do país nos casos idênticos.

Os dois erros de cobrança mais comuns

1. Cobraram o imposto sobre valor maior que o da compra

É o erro campeão. Muitas prefeituras mantêm uma tabela própria, o "valor de referência", e insistem em usá-la quando ela é maior do que o preço efetivamente pago. O resultado é imposto calculado sobre um valor que não corresponde ao desembolso real.

A orientação dos tribunais é clara: o preço que você declarou presume-se correto. A prefeitura não pode substituí-lo por uma tabela criada por ela mesma, nem amarrar o ITBI ao valor usado para o IPTU, são coisas diferentes. Se entender que o preço destoa do mercado, pode questionar, mas por procedimento formal, com direito de defesa.

Traduzindo: se cobraram ITBI sobre valor maior do que o que você pagou, há boa possibilidade de contestar e reduzir o imposto.

2. Exigiram o pagamento antes da hora

O segundo erro é exigir o ITBI já na assinatura do contrato ou da promessa, antes do registro. Como o imposto é devido com a transferência efetiva da propriedade, cobrança anterior a esse momento pode nem ser exigível.

Na prática, muitos cartórios só lavram a escritura com a guia já paga, e o comprador acaba pagando adiantado. Pagar para dar andamento ao negócio não é problema, mas vale saber que a exigência antecipada, em si, é discutível, e que se o negócio não se concretizar você não deveria arcar com imposto sobre uma transferência que nunca aconteceu.

Está com uma cobrança que parece alta ou fora de hora? Antes de pagar sem questionar, vale conferir se ela se sustenta. Fale com a nossa equipe pelo WhatsApp e esclareça a sua situação.

Tire suas dúvidas sobre a cobrança de ITBI

Como contestar

Existem dois caminhos, e eles não se excluem, costuma valer começar pelo mais simples.

Primeiro: na própria prefeitura

Você apresenta pedido de revisão da cobrança, demonstrando o valor real da compra com o contrato, a escritura e os comprovantes de pagamento, e requer o recálculo sobre esse valor. É mais rápido e sem custo de processo; muitos municípios têm setor específico para isso. Nem sempre a prefeitura acata de primeira, mas fica registrada a sua discordância.

O argumento central é o do Tema 1113: o valor declarado presume-se de mercado, e afastá-lo exige processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do CTN.

Segundo: na Justiça

Se a prefeitura não corrige, o caminho é judicial. Ali é possível pedir que o imposto seja calculado sobre o valor correto e, quando cabível, que a cobrança antecipada seja afastada.

Como o repetitivo do STJ deve ser observado pelas instâncias inferiores, é um cenário em que a jurisprudência é favorável ao contribuinte. Isso não significa resultado garantido: cada cidade tem suas particularidades, e a prova do valor real da transação é o que sustenta o pedido.

Já paguei a mais. Dá para pedir de volta?

Sim. Quem pagou ITBI sobre valor inflado não fica sem saída só porque a guia foi quitada, cabe pedir a restituição da diferença, primeiro na prefeitura e, se necessário, na Justiça.

O prazo é de cinco anos contados do pagamento (arts. 165 e 168 do CTN). Ou seja: quem comprou imóvel nesse período e teve o imposto calculado sobre valor de referência, e não sobre o preço da escritura, ainda pode reclamar a diferença. Num imóvel de R$ 500 mil tributado como se valesse R$ 620 mil, à alíquota de 2%, a diferença é de R$ 2.400, por operação.

E em Santa Catarina?

Como o ITBI é municipal, alíquota, forma de apuração e rito de revisão mudam de cidade para cidade. O que não muda é o piso jurídico: o entendimento firmado no repetitivo vale para todos os municípios.

Se você comprou em Florianópolis, na Grande Florianópolis ou em qualquer cidade do estado, ou em qualquer lugar do Brasil, já que atendemos também de forma online, e achou o ITBI salgado, é um bom motivo para revisar a conta.

Vale lembrar que, além do ITBI na compra, quem vende imóvel pode ter outra questão fiscal a resolver: o imposto sobre o lucro da venda. Tratamos disso em Ganho de capital em imóvel herdado .

Perguntas frequentes

A prefeitura pode cobrar o ITBI pela tabela dela, mesmo que eu tenha pago menos pelo imóvel?

Em regra, não. O imposto deve incidir sobre o valor real da negociação, e o preço declarado presume-se verdadeiro. Substituí-lo por uma tabela de referência unilateral é justamente o que o STJ afastou. Para contestar o preço declarado, o município precisa abrir procedimento formal, com direito de defesa.

Comprei abaixo do valor de mercado porque era um bom negócio. Pago ITBI sobre quanto?

Sobre o valor efetivamente pago, desde que a negociação seja real e comprovável. Um bom negócio não obriga você a recolher imposto sobre um valor "de tabela" mais alto.

Preciso pagar o ITBI antes de registrar o imóvel?

O imposto é devido com a transferência da propriedade, que ocorre no registro. Na prática, o cartório costuma exigir a guia paga para lavrar a escritura, e muita gente paga antes. A exigência antecipada, porém, é discutível, especialmente se o negócio ainda não se concretizou.

A base de cálculo do ITBI é a mesma do IPTU?

Não. O STJ foi expresso ao dizer que o ITBI não está vinculado à base do IPTU, que nem como piso pode ser usada. São impostos com bases próprias.

Já paguei o ITBI mais alto. Ainda dá para reaver a diferença?

Sim, cabe pedido de restituição, primeiro na prefeitura e, se preciso, na Justiça. O prazo é de cinco anos contados do pagamento, e ele corre, quanto antes, melhor.

Vale a pena contestar uma diferença de ITBI?

Depende do valor envolvido. Como o pedido administrativo não tem custo, costuma valer mesmo em diferenças modestas; a via judicial pede uma conta entre o valor em disputa e o custo do processo. Uma análise inicial ajuda a entender se compensa e qual o melhor caminho, é o que fazemos na assessoria tributária para o seu caso .

Não pague mais do que o justo

O ITBI faz parte do custo de comprar um imóvel, mas isso não significa aceitar qualquer valor que apareça na guia. Se a cobrança veio sobre preço maior do que o da compra, ou antes de o imóvel estar no seu nome, existe caminho para contestar e, se você já pagou, para buscar a diferença.

Quer entender se está pagando ITBI a mais? Quanto antes você olhar essa conta, mais opções tem em mãos. Tire suas dúvidas com a nossa equipe pelo WhatsApp.