Aluguel por temporada em Florianópolis: o que a lei exige de você
Atualizado: há 23 minutos
Alugar um imóvel por temporada em Florianópolis é permitido pela Lei do Inquilinato, em contratos de até 90 dias, e não depende hoje de cadastro ou de alvará municipal específico. As exigências que de fato pesam vêm de três lugares, que são o contrato, o condomínio e o Imposto de Renda.
Em 2026, dois desses pontos mudaram. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que o aluguel de curta temporada em condomínio residencial depende de aprovação em assembleia, e a reforma tributária passou a tratar de forma própria quem aluga em escala. Explicamos abaixo o que vale para quem aluga uma casa ou um apartamento na Ilha, na ordem em que as dúvidas costumam aparecer.
O que é locação por temporada, e o que ela não é
A Lei do Inquilinato define a locação por temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e situações parecidas, contratada por prazo de até 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não.
Dois detalhes da lei costumam passar despercebidos. Quando o imóvel é mobiliado, o contrato precisa trazer a descrição dos móveis e dos utensílios e o estado em que se encontram. E, se o hóspede permanece no imóvel por mais de 30 dias depois do fim do prazo sem que o proprietário se oponha, a locação passa a valer por tempo indeterminado, e a retomada do imóvel fica bem mais difícil.
Por outro lado, a temporada não se confunde com a hospedagem. Quem oferece café da manhã, limpeza diária, recepção ou troca de roupa de cama deixa de apenas alugar e passa a prestar serviço de hospedagem, que tem regras de turismo e imposto municipal próprios. A linha que separa as duas atividades é o serviço, e não o aplicativo usado para anunciar.
O contrato que protege quem aluga
A reserva feita pela plataforma não substitui o contrato, e é ele que resolve os problemas mais comuns da temporada. Recomendamos que o documento traga, no mínimo, os seguintes pontos.
O prazo exato, com data e hora de entrada e de saída.
A descrição dos móveis e dos utensílios, de preferência com fotos da vistoria.
O número máximo de ocupantes e as regras do condomínio que o hóspede deve seguir.
O valor, a forma de pagamento e a garantia, já que a lei permite cobrar o aluguel de uma só vez e antecipadamente.
A multa por desistência e por danos ao imóvel.
Esse cuidado vale também para quem aluga por imobiliária, porque é o proprietário que responde perante o condomínio pelo que acontece na unidade.
O condomínio pode proibir?
Pode, e desde 2026 o entendimento ficou mais rigoroso. Em maio, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, que uniformiza a posição do tribunal, decidiu que a oferta de imóvel para estadias de curta temporada em plataformas como o Airbnb exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. Basta que a convenção preveja uso residencial, sem necessidade de proibição expressa.
O fundamento está no Código Civil, que obriga o condômino a dar à sua unidade a mesma destinação do edifício e exige o voto de dois terços para mudar a convenção ou a destinação. Em setembro de 2026, o tribunal levou a mesma questão ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, e suspendeu os processos sobre o assunto em todo o país até fixar a tese definitiva.
Na prática, quem pretende comprar um apartamento para alugar por temporada deve ler a convenção antes de assinar e, se ela for apenas residencial, saber que a atividade depende de aprovação dos vizinhos. Para casas fora de condomínio, essa restrição não existe.
Florianópolis tem regra própria?
Até a data deste texto, não localizamos lei municipal em vigor que exija cadastro, alvará ou taxa específica de quem aluga o próprio imóvel por temporada em Florianópolis.
O que existe é um projeto de lei em tramitação na Câmara Municipal desde abril de 2025, que propõe a criação de um cadastro municipal de hospedagem, a exigência de alvará e de inscrição do proprietário e do imóvel na Prefeitura, além de multa para quem descumprir. O projeto recebeu parecer da Procuradoria da Câmara pela inconstitucionalidade e seguia em análise na Comissão de Constituição e Justiça na última consulta que fizemos, de modo que vale acompanhar antes de cada temporada.
O que muda se virar atividade empresarial
Quem aluga vários imóveis costuma pensar em abrir uma empresa, e a decisão exige cuidado. A pessoa jurídica que aluga imóveis próprios não pode optar pelo Simples Nacional, e a reforma tributária retirou em 2025 a exceção que antes existia para a locação com serviços sujeitos ao imposto municipal.
Além disso, a empresa que oferece serviços junto com a estadia entra no campo da hospedagem, com imposto sobre serviços e regras de turismo. Por isso, a escolha entre pessoa física e pessoa jurídica deve ser feita com a conta na mão, considerando o volume de aluguéis, o tipo de serviço prestado e o que a reforma muda nos próximos anos.
Como o rendimento é tributado
Para a pessoa física, o aluguel por temporada é rendimento tributável como qualquer outro aluguel, e a Receita Federal não faz distinção entre contrato curto e contrato longo. O imposto é recolhido todo mês pelo carnê-leão quando o valor vem de outra pessoa física, e o rendimento é declarado em nome do proprietário mesmo quando chega por meio de uma plataforma ou de um administrador.
Do valor recebido podem ser excluídos os impostos e as taxas do imóvel, como o IPTU, as despesas de condomínio e a comissão paga à plataforma ou à imobiliária, desde que esses custos tenham ficado com o proprietário. Já a taxa de limpeza e outras taxas cobradas do hóspede em separado entram como rendimento e não podem ser abatidas.
Desde janeiro de 2026 há ainda uma redução que zera o imposto mensal de quem tem rendimentos tributáveis de até R$ 5 mil no mês e que diminui o imposto de quem recebe até R$ 7.350, considerada a soma de todos os rendimentos da pessoa. Mesmo quando não há imposto a pagar, o rendimento precisa ser informado, e a omissão é uma das causas mais comuns de retenção da declaração, como explicamos no post sobre o que fazer se a declaração cair na malha.
O que a reforma tributária muda daqui para a frente
A reforma criou dois tributos sobre o consumo, a CBS e o IBS, e muita gente entendeu que todo proprietário passaria a pagá-los sobre o aluguel, o que não está na lei. A pessoa física só entra nesse regime quando, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil em aluguéis, valor que é corrigido pela inflação, e alugou mais de três imóveis distintos, ou quando ultrapassa esse limite em mais de 20% no próprio ano.
Para quem se enquadra, a locação por até 90 dias segue as regras da hotelaria, com redução de 40% das alíquotas, e não a redução de 70% prevista para a locação comum. As receitas de temporada também entram na conta dos limites. O Imposto de Renda sobre o aluguel continua existindo ao lado desses tributos, e tratamos do conjunto das mudanças no post sobre o que a reforma muda na locação.
Perguntas frequentes
Preciso de alvará para alugar por temporada em Florianópolis?
Até a data deste texto, não localizamos lei municipal em vigor com essa exigência para quem aluga o próprio imóvel sem prestar serviços de hospedagem. Há projeto de lei em tramitação na Câmara Municipal que pode mudar esse cenário.
Por quanto tempo posso alugar por temporada?
Cada contrato pode ter até 90 dias. Se o hóspede ficar mais de 30 dias além do prazo sem oposição do proprietário, a locação passa a ser por tempo indeterminado.
O condomínio pode me impedir de anunciar no Airbnb?
Pode. Pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça de 2026, em condomínio de destinação residencial a atividade depende de aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia.
Tenho que pagar imposto sobre o que recebo pela plataforma?
O valor é rendimento tributável, declarado em nome do proprietário e sujeito ao carnê-leão. O que se paga depende do total de rendimentos do mês e das despesas que a lei permite excluir.
A reforma tributária vai criar imposto novo sobre o meu aluguel?
Só para quem aluga em escala, com receita anual acima de R$ 240 mil e mais de três imóveis. Abaixo disso, a pessoa física segue apenas com o Imposto de Renda.
Se você aluga ou pretende alugar um imóvel por temporada e quer organizar o contrato e os impostos antes da alta estação, conheça a nossa atuação em imposto de renda e planejamento tributário. O Hermanns Del Mattos atende de forma 100% on-line, onde você estiver.
Fontes consultadas: Lei nº 8.245/1991, arts. 48 a 50; Código Civil, arts. 1.336, IV, e 1.351; Superior Tribunal de Justiça, Segunda Seção, julgamento de 07/05/2026, e Tema 1.443 dos recursos repetitivos; Receita Federal, Perguntas e Respostas do IRPF 2026, perguntas 207 e 209; Lei nº 7.739/1989, art. 14; Lei nº 15.270/2025; Lei Complementar nº 123/2006, art. 17, XV; Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251, 253, 261 e 281; Câmara Municipal de Florianópolis, Projeto de Lei nº 19.534/2025.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto.
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