Reforma tributária e imóveis: o que muda na compra, na venda e no aluguel
Atualizado: há 21 minutos
Para a maioria das pessoas físicas, a reforma tributária não cria imposto novo sobre a venda ou o aluguel do próprio imóvel. Os novos tributos, que são a CBS e o IBS, alcançam as empresas do setor e a pessoa física que aluga ou vende em escala, com limites definidos em lei.
Quem aluga mais de três imóveis e recebe mais de R$ 240 mil por ano, quem vende imóveis com frequência e quem mantém os bens em uma empresa precisa refazer as contas, porque a cobrança da CBS começa em 2027. Explicamos abaixo quem entra no novo regime, como ele funciona na venda e na locação e o que vale organizar antes da virada.
Por que os imóveis ganharam regime próprio
Imóvel não é um produto comum. O valor é alto, a compra acontece poucas vezes na vida e o aluguel de moradia pesa no orçamento das famílias, de modo que aplicar a alíquota cheia dos novos tributos encareceria a casa própria e o aluguel.
Por isso, a lei criou um regime específico para as operações com imóveis, com três mecanismos. As alíquotas são reduzidas em 50% na venda e em 70% na locação, parte do valor é retirada da base de cálculo por meio de redutores, e a pessoa física só é tratada como contribuinte acima de certos limites.
O regime vale para a venda, a locação, o arrendamento, a construção civil e os serviços de administração e de intermediação de imóveis. Não vale para a constituição de garantias, como a hipoteca, nem para a permuta entre imóveis, em que só a diferença paga em dinheiro é tributada.
Quando a pessoa física passa a ser contribuinte
A pessoa física entra no regime dos novos tributos em três situações, sempre olhando para o ano anterior.
Locação. Quando recebeu mais de R$ 240 mil no ano com aluguéis e, ao mesmo tempo, alugou mais de três imóveis distintos. As duas condições precisam estar presentes.
Venda. Quando vendeu mais de três imóveis distintos no ano, contando apenas os que estavam no patrimônio há menos de cinco anos.
Venda de imóvel construído. Quando vendeu mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores.
Há também uma regra para o ano em curso. Quem ultrapassa em mais de 20% o limite de receita de aluguel, ou supera as quantidades de venda, passa a ser contribuinte no próprio ano. O valor de R$ 240 mil é corrigido todo mês pela inflação, e nos imóveis recebidos por herança ou por doação o prazo de cinco anos é contado desde a compra por quem deixou ou doou o bem.
Dois exemplos mostram a diferença. Ana tem dois apartamentos alugados e recebe R$ 60 mil por ano, e por isso continua fora do regime, pagando apenas o Imposto de Renda sobre o aluguel. João aluga cinco salas comerciais e recebe R$ 300 mil por ano, de modo que passa a ser contribuinte da CBS e do IBS sobre essa receita.
O que muda na venda
Para quem está no regime, que é o caso das incorporadoras, das loteadoras e das pessoas físicas que vendem em escala, o tributo incide sobre o valor da venda, com a alíquota reduzida pela metade e depois de aplicados os redutores que explicamos na próxima seção.
Para quem compra, o que muda é a composição do preço. O imposto pago pela construtora, que hoje está espalhado em vários tributos, passa a ser calculado dessa nova forma, e o efeito no preço final de cada empreendimento depende dos custos e dos créditos da empresa.
A reforma do consumo não acabou com os impostos que já existiam sobre a transmissão. O ITBI, na compra, e o ITCMD, na herança e na doação, continuam sendo cobrados, e explicamos a diferença entre eles no post sobre qual imposto incide ao receber um imóvel. O Imposto de Renda sobre o ganho de capital também permanece para quem vende com lucro.
O redutor, explicado sem jargão
O redutor de ajuste é a forma que a lei encontrou para não tributar o imóvel inteiro em cada venda. Ele funciona como o custo do imóvel, que é abatido do preço para que o tributo recaia apenas sobre a diferença.
Para os imóveis que já pertenciam ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026, o redutor corresponde ao valor de aquisição corrigido pela inflação ou, se o contribuinte preferir, ao valor de referência que as administrações tributárias vão estimar para cada imóvel. O ITBI e o laudêmio pagos na compra também entram no redutor.
Na venda de imóvel residencial novo há ainda o redutor social, de R$ 100 mil por imóvel, e na venda de lote residencial o redutor é de R$ 30 mil, valores que a lei manda corrigir pela inflação. Em um apartamento novo vendido por R$ 700 mil, com redutor de ajuste de R$ 400 mil, a base cairia para R$ 300 mil e, depois do redutor social, para R$ 200 mil, sobre os quais se aplica a alíquota reduzida pela metade.
O que muda na locação
Para quem está no regime, o tributo incide sobre o valor do aluguel, com redução de 70% das alíquotas. Não entram na base as despesas de condomínio nem os tributos do próprio imóvel, como o IPTU, e na locação residencial ainda se abate um redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel.
Para a empresa que administra imóveis próprios, como a holding patrimonial, a CBS substitui o PIS e a Cofins a partir de 2027, e a conta deve ser refeita contrato a contrato. A lei criou uma alternativa para os contratos antigos por prazo determinado, que permite recolher 3,65% da receita bruta até o fim do prazo original.
Essa alternativa tem condições. No contrato não residencial, ele precisa ter sido firmado até 16 de janeiro de 2025, com data comprovada por firma reconhecida ou por assinatura eletrônica, e ter sido registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado ao Fisco na forma do regulamento. No contrato residencial, a opção vale até o fim do prazo ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. A escolha não pode ser desfeita e impede o uso do redutor social.
A locação por até 90 dias tem regra diferente, porque é tributada como hotelaria, com redução de 40%. Detalhamos esse ponto no post sobre aluguel por temporada em Florianópolis.
O que fazer antes da transição
O ano de 2026 funciona como teste, com alíquotas simbólicas, e a cobrança efetiva da CBS começa em 2027, de modo que este é o momento de organizar os dados.
Reunir os documentos de aquisição. Escritura, comprovante do ITBI e notas das obras formam o custo que vai compor o redutor de ajuste.
Contar imóveis e receita. Quem está perto dos limites de três imóveis e de R$ 240 mil deve acompanhar os números mês a mês.
Rever os contratos de locação. Vale conferir quais contratos antigos permitem a opção pelos 3,65% e incluir, nos novos, uma cláusula que diga quem arca com os tributos.
Reavaliar a estrutura. Para quem tem ou pensa em ter uma holding patrimonial, a comparação entre pessoa física e pessoa jurídica mudou e precisa ser refeita com as regras novas.
Perguntas frequentes
Vou pagar imposto novo ao vender o meu apartamento?
Em regra, não. A pessoa física que vende o próprio imóvel de forma eventual segue fora da CBS e do IBS e continua sujeita apenas ao Imposto de Renda sobre o ganho de capital, quando houver lucro.
Quem aluga um ou dois imóveis entra na reforma?
Não. A pessoa física só passa a ser contribuinte quando recebe mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis e aluga mais de três imóveis distintos.
O ITBI e o ITCMD vão acabar?
Não. Os dois continuam existindo, porque a reforma substituiu os tributos sobre o consumo, e não os impostos sobre a transmissão de bens.
A reforma vai aumentar o aluguel?
Para o proprietário pessoa física abaixo dos limites, nada muda nesses tributos. Para as empresas locadoras, o efeito depende da alíquota que ainda será fixada e das reduções aplicáveis a cada contrato.
Quando as mudanças começam a valer?
A CBS passa a ser cobrada em 2027, e o IBS entra aos poucos entre 2029 e 2032, substituindo por completo o ICMS e o ISS em 2033.
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Fontes consultadas: Lei Complementar nº 214/2025, arts. 251 a 261, 281 e 487, com as alterações da Lei Complementar nº 227/2026; Decreto nº 12.955/2026; Emenda Constitucional nº 132/2023.
Este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise do caso concreto.
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